LMK Finanz

Immobilien

Kapitalanlageimmobilien in Ballungsgebieten mit eigener Mietverwaltung

Eigentümer ab 250,00€ monatlich werden
(Ohne Eigenkapital möglich)

Kapitalanlageimmobilien sind seit langer Zeit einer der beliebtesten Investments der deutschen Bevölkerung und das zu Recht. Immobilien sind ein perfekter Inflationsschutz gegenüber anderen Investments.

Durch die optimale gebildete Instandhaltungsrücklage, verfällt diese Kapitalanlageimmobilie nicht, obwohl sie jährlich um 2% abgeschrieben werden (Abschreibung von Finanzamt deklariert als „Wertverfall“).

Somit fließt die Abschreibung von 2% (des Kaufpreises) in den aktiven Vermögensaufbau. Zusätzlich kommen weitere steuerliche Vorteile dazu wie z.B. die Einkommssteuerminderung dazu.

Zusätzlich sind Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei. Kapitalanlageimmobilien in Ballungsgebieten haben eine hohe Nachfrage und es gibt wenig Angebote. Somit ist eine Veräußerung von Eigentumswohnungen in Ballungsgebieten leicht machbar.

 

Steuersparpotenzial bei Kapitalanlageimmobilien

Auch wenn die Preise für Kapitalanlageimmobilien in den letzten Jahren immer weiter gestiegen sind, erfreut sich die Immobilie als Geldanlage nach wie vor großer Beliebtheit. Zum Besitz einer solchen vermieteten Immobilie gehört es allerdings auch, die Einnahmen und Ausgaben in der Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt zu erklären. Das führt ebenfalls dazu, dass man zu einer Steuererklärung im Folgejahr verpflichtet ist. Abgabepflichtige müssen bis zum 31.07. des Folgejahres ihre Steuererklärung einreichen. Meist nutzen unsere Mandanten ein qualifiziertes Steuerbüro für diese Angelegenheiten.
Macht man diese Steuererklärung selbst, werden Mieteinnahmen als auch Ausgaben rund um die Immobilie (Mietverwaltung, Rechtsschutzversicherung etc.) in
Anlage V ermittelt werden. Anfangs gibt es einen rechnerischen Verlust, der eine Steuererstattung mit sich bringen kann.
Später werden Gewinne gemeinsam mit anderen Einkünften versteuert. Bei Mieteinnahmen gibt es somit keinen Spielraum, d.h. es müssen alle Mieteinnahmen erfasst werden (dies nennt man auch Zuflussprinzip). Das Finanzamt möchte Mieteinnahmen zusammen mit den vom Mieter gezahlten Betriebskosten wissen.

Interessanter wird es bei den Ausgaben. Je mehr Ausgaben Sie haben, umso weniger Steuern zahlt man im Idealfall. Doch welche Kosten können Sie vollständig absetzen?
– Betriebsnebenkosten (umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten)
– Abschreibungen
– Versicherungen
– Zinsen bei Immobilienfinanzierungen (nicht die Tilgung)
– Grundsteuer
– Eintragungskosten für die Grundschuld/Hypothek der Bank
– Erhaltungsaufwendungen (Herstellungskosten müssen wie Kaufpreis oder Neubaukosten abgeschrieben werden)

Abschreibungen
Auch eine Kapitalanlageimmobilie nutzt sich ab, somit das der Eigentümer dies als Kosten abrechnen.
Wichtig: Nur der Anteil des Wertes des Gebäudes wird angerechnet, das Grundstück selbst nutzt sich laut Recht nicht ab. Hierbei gibt es drei Verfahren.

Lineare Abschreibung (häufigste Form der Abschreibung), Degressive Abschreibung und Erhöhte Abschreibung (nach Gutachter zur Restnutzungsdauer)Bei der linearen Abschreibung werden alle Anschaffungs- und Herstellungskosten eingerechnet, wie zb. Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, Notar- und anteilig Grundbuchkosten, Maklerprovisionen. Diese werden auf 50 Jahre verteilt (also 2% jährlich). Gebäude vor dem 01.01.1925 dürfen auf 40 Jahre ( also 2,5%) abgeschrieben werden.

Hierzu ein kleines Beispiel:
Kaufpreis der Kapitalanlageimmobilie: 220.000€
– Grunderwerbssteuer 5% = 11.000€
– Grundbuch- und Notarkosten für den Erwerb 1,5% = 3.300€
– Grundbuchkosten zur Eintragung der Grundschuld 0,5% = 1.100€
= Gesamtaufwand der Erwerbsnebenkosten = 15.400€

Die Grundbuchkosten zur Eintragung der Grundschuld werden direkt in voller Höhe abgesetzt. Somit ist der Ausgangsbetrag für die Abschreibung 14.300€.
Der Boden nutzt sich nicht ab, somit muss dieser Teil mit rausgerechnet werden.
Beispiel: 220.000€ Kaufpreis für die Kapitalanlageimmobilie – 20% Boden = 178.000€ + Erwerbsnebenkosten von 14.300€ also gesamt 192.300€ die auf 50 Jahre abgeschrieben werden. Somit werden pro Jahr als Abschreibung bei dieser Immobilie 3.846€ angerechnet (fiktive Ausgabe).
Wichtig hierbei: Die Anschaffung erhält man den Abschreibungsbetrag für die tatsächlichen Besitzmonate! Bei Erhaltungs- und Herstellungskosten spielt die Abschreibung auch eine wichtige Rolle. Herstellungskosten sind wie die Anschaffungskosten zu behandeln, also werden somit auch abgeschrieben. Erhaltungskosten/ Erhaltungsaufwendungen werden in voller Summe sofort abgesetzt. Erhaltungsaufwendungen sind:

– Sanierungen/ Renovierungen und klassische Reparaturen
– Herstellungskosten sind beispielsweise- Badewanne wird ausgebaut und durch einen Whirlpool ersetzt
– Substanzvermehrung (dazu zählt die Erweiterung der Wohnfläche. Alles was zur Werterhöhung führt, wird als Herstellungskosten betrachtet)

Somit ist eine Kapitalanlageimmobilie ein ideales Steuersparmodell und wandelt diese Steuern in eigenes Vermögen um.l

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